هوالوکیل
«مرتضی قیصری و آرزو سلیمانی» ـ وکلای پایه یک دادگستری
طرح مسئله
یکی از چالشهای پیش رو در امر برگزاری مزایده در فرض دستور فروش،انتقال سهم مشاع توسط یکی از شرکا است که بررسی اثار حقوقی ان میتواند درخور توجه قرارگیرد .
به موجب قانون هرگاه ملک مشاع به موجب تصمیم دادگاه و یا اداره ثبت ،غیر قابل افراز قلمداد گردد ذینفع میتواند از دادگاه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را بنماید که در این صورت پس از صدور دستور فروش ،ملک از طریق طی کردن تشریفات مزایده به فروش رسیده و ثمن ان بین شرکا تقسیم میگردد.
حال اگر فرض کنیم یکی از شرکا مالک مثلا دو دانگ مشاع از شش دانگ باشد و بعد از صدور دستور فروش ،دو دانگ سهم مشاعی را به ثالثی منتقل نماید ایا ثالث میتواند کل عملیات اجرایی را باطل کند؟ آیا ثالث میتواند نسبت به دستور فروش صادره ایرادی وارد نماید؟اثار حقوقی این انتقال چگونه خواهد بود؟
این موضوع را میتوان به چند شکل مورد بررسی قرار داد :
الف) هرگاه انتقال سهم مشاع ،قبل از صدور دستور فروش صورت گرفته باشد و انتقال گیرنده جدید مخاطب دستور واقع نشده باشد و نام مالکی قبلی در دستور امده باشد ،از دیدگاه حقوق مالکانه ی انتقال گیرنده ،که از ان جمله حق دفاع در قبال تعرض نسبت به مالکیتش می باشد،دستور صادر مبنی بر فروش فاقد اعتبار است و قابلیت ایراد را دارد؛
اما این دیدگاه مورد نقد قرار گرفته است که چون انتقال گیرنده قائم مقام مالک تلقی میگردد و عدم افراز ملک به عنوان یکی از ویژگی های حقوقی ملک قبلا تایید شده است پس دستور فروش در فرض عدم مخاطب قرارگیری انتقال گیرنده میتواند صحیح باشد.
به نظر نگارنده از انجایی که یکی از مقتضیات حقوق مالکانه افراد حضور و اطلاع از هر نوع دعوا و یا ترافع و یا توافق در خصوص مورد مالکیت است پس در مرحله صدور دستور ضروری است انتقال گیرنده مخاطب دستور فروش قرارگیرد و استناد به قائم مقامی در قرارداد توان مقابله با اصل مالکیت و حقوق ناشی از ان را ندارد.
ب) اما در فرض دیگر موضوع جالب توجه تر است انجا که دستور فروش صادر شده و قبل از برگزاری مزایده یکی از شرکا سهم مشاع خود را انتقال داده است.در این خصوص برخی مراجع اعتقاد بر این دارند که چون غیر قابل افراز بودن ملک قبلا اعلام شده و دستور فروش ان نیز صادر گردیده انتقال بعدی یکی از شرکا نمیتواند خللی به دستور فروش وارد کند زیرا سهم مشاعی منتقل شده، از ملکی است که ویژگی غیر قابل افراز ان منجر به صدور دستور فروش گردیده و انتقال گیرنده نمیتواند به دستور فروش ایرادی وارد نماید.
بنظراز باب قائم مقامی قراردادی نیز این موضوع قابل تایید به نظر میرسد.زیرا انتقال گیرنده ،ملک را با فرض چنین ویژگی انتقال گرفته و به عبارتی قائم مقام مالک دردستور فروش صادر شده می باشد و باید نسبت به ان تمکین کند.
ج) اما در فرض اخر اینکه اگر انتقال سهم مشاع بعد از صدور دستور فروش صورت پذیرد و بعد از انجام مزایده ،انتقال گیرنده ایراد کند که از قبل سهم مشاع را خریداری کرده است و درخواست ابطال مزایده را نماید در این فرض نیز رویه مختلف است گروهی اعتقاد دارند چون انتقال سهم مشاعی بعد از صدور دستور فروش صورت گرفته و انتقال گیرنده قایم مقام مالک محسوب میگردد فرایند مزایده در فرض عدم اطلاع وی نیز صحیح است کما اینکه مفاد مزاده و پلاک ثبتی در اگهی منتشر میگردد تا به معارضین احتمالی نیز ابلاغ قانونی گردد،پس مزایده صحیح است.
بنظر این استدلال نمیتواند مورد پذیرش واقع شود زیرا :
أولا،در فرض پذیرش قایم مقامی گفته شد که بعد از صدور دستور فروش ،انتقال گیرنده نسبت به اثار حقوقی حاکم بر ملک تا قبل از انتقال،دارای حقوق و تعهدات است اما درخصوص اثار حقوقی حادث و حاصل در زمان مالکیت ،اصیل تلقی میگردد و بحث قائم مقامی نمیتواند مطرح شود.
ثانیا،فرایند مزایده دارای تشریفاتی است که این تشریفات میتواند اثار ماهوی فراوانی ایجاد کند از جمله ابلاغ نظریه کارشناسی و حتی قید نام مالکین در اگهی مزایده که لازمه ی ابلاغ قانونی تلقی شدن اگهی است.
پس در فرض ج استناد به قائم مقامی منتفی است و انتقال گیرنده میتواند نسبت مزایده ایراد وارد نماید.
قطعا ایراد انتقال گیرنده به مزایده ، درفرض رعایت سایر تشریفات مزایده ، صرفا نسبت به سهم مورد انتقال به وی خواهد بود نه کل مزایده که بنظر در این صورت در فرض مثال بالا ، مزایده نسبت به دو دانگ غیر نافذ و قابل ابطال است و نسبت به چهار دانگ صحیح میباشد . نسبت به دو دانگ ابطال شده بر اساس استدلال بند دو صرفا مزایده نسبت به دو دانگ تجدید و اگهی خواهد شد در این صورت با توجه به عدم ابلاغ کارشناسی به انتقال گیرنده حتی با فرض گذشت شش ماه از تاریخ کارشناسی ،باید نظریه سابق ابلاغ گردیده و برای به روز شدن مورد اعتراض انتقال گیرنده قرار گیرد.